Центр Развития Современного Права
 

Права добросовестного приобретателя выморочной недвижимости будут законодательно защищены от виндикации со стороны государства и муниципальных образований

Правительство РФ в августе внесло в Государственную Думу законопроект №243975-7 о внесении изменений и дополнений в статью 302 ГК РФ, как сказано в проекте – в части совершенствования защиты прав добросовестного предпринимателя.

Статья 302 ГК РФ регулирует распространенные на практике ситуации, когда спорное имущество истребуется его надлежащим собственником от фактического владельца, который приобрел его у лица, не имевшего право им распоряжаться.

В общем случае такое имущество не может быть истребовано у владельца, если он являлся добросовестным приобретателем, то есть не знал и не мог знать о том, что отчуждение имущества незаконно. Однако это правило имеет исключение – оно не работает, если имущество было потеряно собственником, похищено у него или выбыло из его владения иным способом.

Именно эти исключения и стали причиной достаточно большого количества случаев, когда публично-правовые образования (субъекты федерации и муниципалитеты) истребовали жилую недвижимость (которая перешла в их собственность как выморочная) от добросовестных приобретателей, купивших ее в результате реализации преступных (мошеннических) действий.  Десятки и сотни людей оставались без крова над головой, будучи лишенными ранее уплаченных за жилье средств.

На эту проблему и необходимость ее устранения обратил внимание Президент РФ еще в 2015 году, давший поручение разработать законодательные гарантии для обеспечения интересов физических лиц – добросовестных приобретателей выморочной недвижимости. После этого было еще поручение Первого заместителя Председателя Правительства Шувалова, датированное декабрем 2015 года.

Однако Правительство, видимо, столкнулось с достаточно сложной дилеммой, суть которой не в написании исключений из общего правила (это несколько несложных абзацев), а правового обоснования таких норм, которое не нарушало бы сложившуюся практику и не создавало коллизий между положениями Гражданского Кодекса.

С этой проблемой помог справиться Конституционный Суд РФ, который 22.06.2017 года вынес Постановление №16-П о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 302 ГК РФ. Заявитель жалобы в КС оказался как раз в ситуации, когда приобретенное им у третьего лица жилье оказалось принадлежащим субъекту федерации (г. Москве) как выморочное.

Позиция КС по этому делу сводилась к тому, что сам институт истребования имущества от добросовестного приобретателя не противоречит Конституции и служит принципам правовой определенности и стабильности гражданского оборота.

Однако в таких делах (истребование выморочного имущества от добросовестного приобретателя) следует учитывать специфические обстоятельства и субъектный состав. Во-первых, речь идет о жилищных правах конкретных граждан (гарантированных Конституцией), которым противопоставлен «абстрактный» публичный интерес. В такой ситуации следует учитывать, что частный интерес имеет приоритетное значение и нуждается в большей защите, чем интерес публичный, не обоснованный нарушением других частных интересов (нарушением интересов других лиц).

Конституционный суд также обратил внимание на то, что государственное образование, которое приобрело право на выморочное имущество – не предприняло необходимых действий для государственной регистрации своих прав, не отследило и не оспорило незаконную регистрацию прав на жилой объект за третьим лицом (не имевшим оснований для его приобретения), тем самым, не проявив должную осмотрительность и разумность.

Покупатель и фактический владелец недвижимости, со своей стороны, проявил необходимую осмотрительность и вправе считать себя добросовестным приобретателем, поскольку полагался на данные ЕГРП, из которых не следовало, что квартира принадлежит субъекту РФ.

Учитывая это, КС пришел к выводу, что право на истребование выморочного имущества из чужого незаконного владения не может быть предоставлено публично-правовому образованию на тех же условиях, что и гражданам, и юридическим лицам (в иных ситуациях).

Этот вывод и стал правовым основанием для исключения из общего правила об истребовании имущества от добросовестного приобретателя в случае, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли.

На основании этого подхода Конституционного Суда, Правительство РФ, видимо, разработало и внесло в Государственную Думу законопроект №249505-7, которой вносит дополнения в статью 302 ГК РФ, исключающие истребование публичными образованиями жилых помещений от добросовестных приобретателей – граждан, даже в случаях, если такое помещение было приобретено безвозмездно или выбыло из владения публичного образования помимо его воли.

Однако теперь такие дополнения в ГК РФ имеют глубокое правовое обоснование и не приведут к нарушению сложившейся практики, расширительному истолкования или прочим негативным последствиям, поскольку подход детализирован и обоснован Конституционным Судом РФ.

Представляется, что внесение изменений в актуальное законодательство, на котором выстраивается большой объем текущей практики с использованием позиций Конституционного Суда – один из самых эффективных способов корректировки отечественного законодательства.

Морев. Д.В., ведущий эксперт ЦРСП

Поделиться новостью
comments powered by HyperComments